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山西省保障性住房運營管理辦法_晉政辦發70號

時間:2019-08-21我要評論

【導讀】為切實加強保障性住房的使用、維修、養護管理,規范保障性住房的物業服務活動,根據國家有關規定,結合山西實際而制定《山西省保障性住房運營管理辦法》。

山西省保障性住房運營管理辦法全文與解讀

【發文字號】:晉政辦發〔2012〕70號
【執行時間】:20130120
【信息來源】:山西省人民政府

目錄

山西省保障性住房運營管理辦法

第一章 總 則

第一條 為切實加強保障性住房的使用、維修、養護管理,規范保障性住房的物業服務活動,根據國家有關規定,結合山西實際,制定本辦法。

第二條 本省行政區域內廉租住房、公共租賃住房和經濟適用住房運營管理適用于本辦法。

第三條 本辦法所稱保障性住房運營管理,是指歸集廉租住房、公共租賃住房和經濟適用住房住宅專項維修資金,并對其實施物業服務和監督管理等活動。

第四條 市、縣(市、區)人民政府應研究廉租住房和經濟適用住房保障對象并軌,租售并重,保障對象愿購則購、愿租則租,逐步探索廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房保障對象并軌,三類住房統一建設,三類保障對象統籌配租、配售的運行機制。

第五條 市、縣(市、區)人民政府負責本行政區域的保障性住房運營管理工作。市、縣(市、區)人民政府住房城鄉建設(房地產)主管部門負責組織實施本行政區域的保障性住房運營管理工作。市、縣(市、區)人民政府有關部門,應當依照本辦法的規定和本級人民政府規定的職責分工,互相配合,共同做好保障性住房運營管理工作。
住房城鄉建設(房地產)主管部門負責選聘前期物業服務企業,監督、指導住宅專項維修資金的交存、使用和管理。
財政部門負責監督管理廉租住房和公共租賃住房租金歸集及使用情況,配套設施設備經營收入交存及使用情況,住宅專項維修資金歸集及使用情況。
審計機關負責審計監督廉租住房和公共租賃住房租金交存及使用情況,配套設施設備經營收入交存及使用情況,住宅專項維修資金歸集及使用情況。
價格主管部門負責核定并公布保障性住房物業服務費標準、廉租住房與公共租賃住房租金標準、經濟適用住房銷售價格。

第六條 省人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同省財政、審計、價格等有關部門,加強對保障性住房運營管理工作的監督指導。

第二章 租 金

第七條 廉租住房、公共租賃住房租金標準由價格主管部門按照國家及省有關規定確定和調整。
租金標準的確定和調整情況,應當通過政府公報、政府門戶網站、政務信息公開欄等形式向社會公布。

第八條 廉租住房和公共租賃住房租金,由市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門或者委托公房管理單位、物業服務企業收取,存入財政部門設立的廉租住房和公共租賃住房租金交存專戶。

第九條 廉租住房和公共租賃住房租金,實行收支兩條線管理,由財政部門監督管理,主要用于以下幾方面:
(一)廉租住房與公共租賃住房物業服務補貼;
(二)商品房或者其他項目配建的廉租住房、公共租賃住房與其他住房之間公共部位、共用設施設備維修、更新、改造應當由廉租住房、公共租賃住房業主承擔的費用;
(三)集中建設的廉租住房、公共租賃住房與非住宅之間公共部位、共用設施設備維修、更新、改造應當由廉租住房、公共租賃住房業主承擔的費用。

第十條 承租人無正當理由,不按時交納廉租住房、公共租賃住房租金的,由租金收取單位催交,并在所屬物業服務區域公告欄內公告。拒不交納的,報市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門按有關規定強行收回住房。

第三章 住宅專項維修資金

第十一條 經濟適用住房購買人應當按照購買面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額應為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的3%~5%。
各市、縣人民政府應當按照略低于商品住房交存比例的原則,確定具體的交存標準。

第十二條 經濟適用住房住宅專項維修資金,在小區業主大會成立前,由市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門代管,委托所在地銀行開立專戶,以項目為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬。
業主大會成立后,業主大會應當委托所在地銀行開立住宅專項維修資金專戶,按房屋戶門號設分戶賬。業主委員會應當書面通知市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門。
市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門應當在收到通知后30日內,通知專戶管理銀行將該項目業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的賬戶,并將有關賬目移交業主委員會。
市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門應當加強業主大會開立經濟適用住房住宅專項維修資金賬戶的監督。

第十三條 經濟適用住房項目住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前需使用的,按照以下程序辦理:
(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;
(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;
(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料,向市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門申請列支;
(五)市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門審核同意后,向專戶管理銀行發出劃轉使用通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第十四條 經濟適用住房項目住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后需使用的,按照以下程序辦理:
(一)物業服務企業提出使用方案;
(二)業主大會依法通過使用方案;
(三)物業服務企業組織實施使用方案;
(四)物業服務企業持有關材料,向業主委員會申請列支;
(五)業主委員會依據使用方案審核同意,并報市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門備案;
(六)業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第十五條 廉租住房、公共租賃住房產權人,應當按照住房建筑面積交存住宅專項維修資金。
集中建設的廉租住房、公共租賃住房項目,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額應為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的3%~5%。
商品房或者其他項目配建的廉租住房、公共租賃住房,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的標準,按配建項目其他住房的交存標準交存。
廉租住房、公共租賃住房住宅專項維修資金續交標準與辦法,由市、縣人民政府制定。

第十六條 集中建設的廉租住房、公共租賃住房住宅專項維修資金,由市、縣(市、區)財政部門建立專戶存儲,按照產權單位設賬,按項目和幢設分賬。
商品房及其他項目配建的廉租住房、公共租賃住房住宅專項維修資金,與配建項目的住宅專項維修資金統一管理。

第十七條 集中建設的廉租住房、公共租賃住房項目維修、更新、改造,需使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:
(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議和方案;
(二)物業服務企業將使用建議和方案報市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門,經審核同意后,報請同級財政部門批準;
(三)物業服務企業按照批準方案組織實施;
(四)物業服務企業持有關材料,向市、縣(市、區)財政部門申請列支;
(五)市、縣(市、區)財政部門審核同意后,從本項目住宅專項維修資金專戶劃轉至維修單位。
商品房及其他項目配建的廉租住房、公共租賃住房維修、更新、改造,需使用住宅專項維修資金的,按配建項目住宅專項維修資金使用的相關程序辦理。

第四章 物業服務費及其他費用

第十八條 經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房物業服務費標準,由業主(業主委員會)與物業服務企業根據市、縣價格主管部門會同同級住房城鄉建設(房地產)主管部門制定的等級基準價和浮動幅度,在物業服務合同中約定。
物業服務企業應當按照當地政府價格主管部門的規定實行明碼標價,在物業服務區域內的顯著位置,將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第十九條 保障性住房使用人應當按照物業服務合同(前期物業服務合同)、租賃協議的約定按時足額交納物業服務費。物業服務費由物業服務企業收取。

第二十條 居住人無正當理由,不按時交納物業服務費的,由物業服務企業催交,并在所屬物業服務區域公告欄內公告。
拒不交納物業服務費的廉租住房、公共租賃住房承租人,由物業服務企業報市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門按違反租賃合同約定行為等有關規定處理。
拒不交納物業服務費的經濟適用住房居住人,物業服務企業可以向人民法院起訴。

第二十一條 居住人屬于特困家庭、身患殘疾的,可向市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門提出申請,經審核符合條件的,可在所居住小區安排服務事項沖抵部分或全部物業服務費。

第二十二條 垃圾處理費、水費、電費、燃氣使用費、通信費、寬帶上網費、有線電視收視維護費等應當由個人承擔的費用,由有關部門(單位)向保障性住房居住人直接收繳。

第二十三條 承租人按規定退出或自愿退出保障性住房的,退出時應當結清租金、物業服務費、垃圾處理費、水費、電費、燃氣使用費、通信費、寬帶上網費、有線電視收視維護費等應當由個人承擔的費用。

第五章 物業服務與配套設施管理

第二十四條 市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門應當制定保障性住房小區業主(住戶)臨時管理規約,依法約定如下事項:
(一)物業的使用、維護和管理;
(二)業主的共同利益;
(三)業主應當履行的義務;
(四)違反臨時管理規約應當承擔的責任。

第二十五條 保障性住房竣工交付住戶使用前,受聘物業服務企業應當與建設單位完成物業公用部位和共用設施設備的承接查驗工作。

第二十六條 保障性住房小區業主、業主大會選聘物業服務企業之前,應當由市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門組織采取招投標的方式選聘物業服務企業,并簽訂前期物業服務合同。
業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同后,前期物業服務合同終止。

第二十七條 承接保障性住房項目物業服務的企業按合同約定履行維護小區環境衛生、安全保衛、車輛管理和共用部位、共用設施設備的維修、養護、管理等職責。

第二十八條 物業服務企業應當增強服務意識,規范服務行為,提高服務質量。在小區內公開服務項目、服務標準、服務收費標準、臨時管理規約等內容,定期收集住戶的意見和建議,及時制止違章搭建、改變房屋用途或者擅自拆改房屋等行為。發現保障性住房轉租、轉借、轉讓、出租、調換、經營等情形,應當及時報告市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門。

第二十九條 廉租住房和公共租賃住房項目配建的經營性用房、配套公共設施設備及場所的廣告、租賃等經營事項,應當由市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門或者委托物業服務企業經營管理。
經濟適用住房項目配建的經營性用房由產權單位負責經營管理,配套公共設施設備及場所的廣告、租賃等經營事項由物業服務企業代為經營管理。

第三十條 廉租住房、公共租賃住房配建經營性用房及配套公共設施設備的經營收入和經濟適用住房配建公共設施設備公有產權部分的經營收入,應當存入財政部門設立的保障性住房經營收入專戶,由財政部門統籌安排使用。
經濟適用住房配建公共設施設備業主共有產權部分的經營收入,應當用于補充本項目住宅專項維修資金,按照比例存入各業主的分戶賬戶。

第三十一條 審計部門應當定期對廉租住房和公共租賃住房租金交存及使用、配套設施經營性收入交存及使用、專項維修資金歸集及使用等情況進行審計。

第三十二條 市、縣(市、區)住房城鄉建設(房地產)主管部門應當加強對保障性住房運營管理的監督,設立保障性住房使用、管理、服務投訴電話,暢通住戶反映訴求的渠道。

第六章 附 則

第三十三條 市、縣(市)人民政府應當在本辦法印發3個月內制定實施細則,并報上一級人民政府備案。

第三十四條 本辦法自印發之日30日后起施行。

政策解讀

一、保障性住房管理辦法的制定基礎

本辦法所稱保障性質的住宅,是指約束動工標準出價格格和租金水平,面向契合規則條件的鄉鎮中等偏下和低收入住宅困難家庭、新作業無房員工和在鄉鎮安穩作業的外來務工人員、鄉村進城作業人員、住宅困難的失地農民和無力購買安頓房的棚戶區改造居民、契合保證條件的其他家庭租借或出售的保障性質的住宅。原廉租住宅、鄉鎮公共租借住宅實施并軌處理,并軌后統稱為保障性質的住宅。保障性質的住宅處理實施共同規劃、共同動工、并軌處理、租售偏重、梯度保證的準則,實施分類保證。由縣人民政府統籌協諧和處理,縣直相關部分和經濟開發區及鄉(鎮、大街)按規則承當相應責任。

二、保障性住房管理辦法的相關規定

保障性質的住宅的租金標準參照同地段、同類型房子銷售租金,由市住宅保證部分會同物價部分擬定標準后報市人民政府贊同實施。契合保證條件的最低收入或重度殘疾人家庭等特別困難團體依照國家和省有關規則減免租金。保障性質的住宅由市住宅保證部分或市政府托付企業擔任處理,保障性質的住宅租借人與承租人應簽定《市保障性質的住宅租借合同》。購買保障性質的住宅的家庭簽定《市保障性質的住宅出售合同》,一次性繳清房款及其他費用。保障性質的住宅的出價格格不得低于項目歸納動工本錢價;契合保證條件的最低收入或重度殘疾人家庭等特別困難團體購買保障性質的住宅的價格不得低于項目歸納本錢80%。

租借(售)的保障性質的住宅合同上應載明租金標準或出價格格、付款辦法、復核時刻、轉讓及上市銷售約束條件、退出強制性規則以及按月足額交納房子租金、水電費、設備保護、物業效勞費等觸及兩邊權力和責任的內容,租借合同準則上一年一簽,最長合同期限不超越5年。契合保證條件的最低收入或重度殘疾人家庭等特別困難團體,對付出物業處理費確有困難的,可由保證家庭請求,物管單位、社區、民政、住宅保證部分、財務部分核實,可減免其部分或所有物業處理費用,減免的費用可由小區運營性用房收益、社會救助等途徑彌補給物業處理單位。

問題解答

一、保障性住房在運營管理過程中存在哪些問題?
【答】保障房資金來源三保障性的住房成本有很大一部分是控制在各種稅費上的,要想降低建設成本就要切實落實稅費優惠政策,降低保障安住建設成本,要嚴格按照國家有關規定,落實保障性安居工程基金免繳政策,一律免繳土地出讓收入,落實營業稅、房產稅、契稅等稅收減免優惠政策。保障房資金來源是保障房建設的基礎,只有不斷拓寬保障房資金來源,才能推動保障房的更快發展。 另外,明確保障房資金來源后,保障房資金運用管理也不容忽視,要確保資金專款專用,以防資金滯留、擠占和挪用等發生。

二、保障性住房長期空置并沒有違反什么規定?
【答】保障性住房本身就是政府提供的福利性住房,是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房,一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。保障性住房申請家庭,需統一填寫《保障性住房申請家庭情況核定表》,并遞交相關證明材料。符合廉租住房保障條件的,在提出申請時,應同時提供符合廉租住房條件的相關證明材料,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)住房保障管理部門在《保障性住房申請家庭情況核定表》中做相應標注和說明。因此,保障性住房是必須符合相關申請條件的,并且一旦不滿足入住條件了,是可以依法要求退出的。保障性住房并不會強制性進行分配,而是有需求的人主動申請,一種極端情況,沒人申請或者沒有符合入住條件的,自然住房就空置了。

保障性住房運營管理辦法常見問題

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